De høje renter gør afdragsfrihed dyrt

De høje renter gør ondt på boligejere på mere end én måde. Helt åbenlyst er det dyrere at låne penge, jo højere renten er. Men de høje renter gør det også dyrere at vælge afdragsfrihed – og modsat mere fordelagtigt at betale afdrag. Men for at forstå det skal vi lige se på, hvordan de danske realkreditlån er skruet sammen. De er lavet som det, der hedder annuitetslån. Det betyder, at ydelsen er den samme hver måned gennem hele lånets løbetid, uanset at der betales af på lånet. Som for alle andre lån stiger ydelsen sammen med renten. Men balancen mellem rentebetalingen og afdraget flytter sig, når renten ændrer sig. Renteniveauet betyder med andre ord meget for, hvor meget man afdrager gennem lånets løbetid – og dermed også hvor meget du får ud af at betale for afdragsfrihed. Afdragsfrihed koster en højere bidragssats, som gør lånet typisk fem-ti procent dyrere end et tilsvarende lån med afdrag – både på grund af den højere bidragssats, og fordi boligejeren samlet kommer til at betale mere i rente og bidrag, da restgælden er højere på grund af den afdragsfrie periode. Større gevinst Afdragsfrihed koster mere på den del af et realkreditlån, som ligger over 60 procent af boligens værdi, end det gør at få afdragsfrihed på den del af lånet, som ligger under 60 procent, og især den del, der ligger helt nede under 40 procent af værdien. Økonom Mikael Mogensen fra Jyske Bank med speciale i boligøkonomi har i et eksempel med en typisk belåning på 80 procent af boligens værdi beregnet, hvor stor en gevinst ejeren får ud af at afdrage. Og han har taget udgangspunkt i to lån på tre millioner kroner med renter på henholdsvis en og fem procent, som er tæt på at være de seneste yderpunkter for fastforrentede lån. For at tage konklusionen først var der umiddelbart en langt større gevinst ved at vælge afdragsfrihed på lånet med de lave renter. Med andre ord falder den månedlige ydelse mere for den samme pris på afdragsfriheden på det lavest forrentede lån. »Dynamikken i annuitetslån betyder, at hvor man på et enprocentslån sparer 7.156 kroner per måned ved at vælge afdragsfrihed, så sparer man på femprocentslånet kun 3.633 kroner per måned. Og prisen for at få afdragsfrihed i form af højere bidrag er den samme på enprocents- og femprocentslånet,« siger han. Pæn forrentning Men modsat påpeger han også, at der dermed samlet set er en højere gevinst og et solidt risikofrit afkast på over ti procent ved at afdrage på lånet med den høje rente – selvfølgelig hvis det er muligt. »Hvis man har mulighed for at afdrage på femprocentslånet, får man derfor en ganske pæn 'forrentning' af de penge, man sparer op i boligen, og et meget højere afkast, end hvis man for to år siden afdrog på et enprocentslån,« siger Mikael Mogensen. I kroner ser regnestykket sådan ud: Hvis man betaler afdrag på femprocentslånet, sparer man de første fem år 245.947 kroner op i form af afdrag. Samtidig slipper man for at betale 57.797 kroner i bidrag sammen med de 27.938 kroner, man har sparet i rente, fordi gælden nedbringes. Man får så at sige 85.735 kroner i gevinst ved at vælge at afdrage på lånet til fem procent – også gennem lånets løbetid, hvor lånebeløbet skrumper. »I begyndelsen får man en relativt stor besparelse i bidrag og rente, i forhold til hvor meget man skal afdrage. Det første år er gevinsten over 30 procent. Men selv efter fem år, hvor man har skullet afdrage i alt 245.947 kroner, vil man på tre måneder spare 6.170 kroner i rente og bidrag. Det svarer til en årlig rente på 10,4 procent. Det er markant bedre end alle andre sikre placeringer af penge,« siger Mikael Mogensen. Selv i den sidste termin, inden en typisk tiårig afdragsfrihed udløber, og de fleste omlægger lånet til ny afdragsfrihed, er forrentningen af det samlede afdrag efter økonomens beregninger på 7,8 procent på årsbasis. https://www.berlingske.dk/dine-penge/de-hoeje-renter-goer-afdragsfrihed-dyrt